Reporte del Sector Inmobiliario Industrial y Perspectivas de Inversión (4T 2024 – 1T 2025)
El sector inmobiliario, particularmente las FIBRAS industriales, ha reportado resultados muy positivos al cierre del cuarto trimestre de 2024.
Se observa otro trimestre de crecimiento sostenido, con alta absorción de inventario y una perspectiva favorable, respaldada por el hecho de que la mayoría de los ingresos está denominada en dólares y las condiciones de deuda muestran una tendencia a la baja en tasas de interés. Esto abre oportunidades para que diversos grupos refinancien sus pasivos a tasas más competitivas.
El segmento industrial continúa siendo beneficiado por el fenómeno del nearshoring. Sin embargo, en los últimos dos (2) trimestres (4T 2024 y 1T 2025) se ha percibido una desaceleración en la actividad debido a políticas proteccionistas implementadas por el gobierno estadounidense.
A pesar de este freno temporal en la absorción de espacio industrial, las FIBRAS mantienen niveles de ocupación técnica total o casi total, con tasas entre el 95% y 98%.
La imposición de aranceles, junto con la incertidumbre sobre sus montos y plazos, ha provocado el aplazamiento de algunas inversiones.
No obstante, dejando de lado la especulación, existen precedentes en economías como China o Corea del Sur donde medidas proteccionistas han impulsado su desarrollo interno. Se espera un efecto similar en Estados Unidos. En el corto plazo, es natural anticipar cierto “ruido” en el mercado y un periodo de ajuste.
El equipo republicano ya contemplaba esta situación como una corrección de mercado acompañada de alta exposición mediática, pero mantiene su objetivo de atraer manufactura estratégica y empresas de alto valor agregado, con perfiles altamente automatizados.
México, como socio estratégico, se beneficiará al posicionarse como un complemento clave en las cadenas de suministro regionales, lo cual abre un panorama muy positivo para nuestro mercado industrial.
Las FIBRAS industriales han reiterado su interés por expandirse mediante adquisiciones. FIBRA Prologis (FPLD) destaca, tras fusionar los activos de Terrafina. FUNO continúa con su plan de escindir su portafolio industrial, proceso que se espera ocurra en 2025.
Por su parte, FMTY anunció en 2024 un presupuesto de adquisiciones por $700 millones de dólares, de los cuales ya había comprometido $460 millones al cierre del 4T 2024 (equivalente al 60%). Es probable que este monto aumente durante 2025.
Entre sus adquisiciones más recientes destaca un build-to-suit para Mercado Libre, con un Área Bruta Rentable (GLA) de 82,250 m², contrato con siete años forzosos restantes y una tasa de capitalización In-Place Cap Rate del 7.6%. Comparado con su costo promedio de deuda del 6%, se trata de una compra acreciente (accretive) para los inversionistas.
La consolidación del sector continúa y seguiremos observando a las FIBRAS adquiriendo portafolios de naves industriales arrendadas en los principales mercados del país.
Perspectiva Binacional: Nearshoring y el Valle del Río Grande
Un mercado que también está experimentando el impacto positivo del nearshoring es el Valle del Río Grande (RGV), una región estrechamente conectada con el noreste de México. Específicamente, el triángulo McAllen-Brownsville-Harlingen está atrayendo inversiones significativas, impulsadas por el crecimiento del Puerto de Brownsville, una población joven y calificada, y una creciente infraestructura.
El puerto está recibiendo más de $25 mil millones de dólares en inversiones, incluyendo proyectos de gas natural licuado (Rio Grande LNG, Texas LNG), SpaceX, Ternium, Forza Steel, Westa Foods, entre otros.
Además, en Pharr está próxima a instalarse la primera planta de manufactura de un millón de pies cuadrados, que generará aproximadamente 3,000 empleos y el inquilino será Masterbrands.
Este auge no ha pasado desapercibido para inversionistas mexicanos, especialmente grupos regiomontanos, que ya comienzan a adquirir terrenos industriales en la zona. El proyecto industrial de, aproximadamente, 100 acres se llama Pharr Industrial Park (PIP) y está a algunos meses de terminar la infraestructura del parque.
El desarrollador ya colocó cerca del 50% de los terrenos urbanizados ante inversionistas y estos mismos aprovechan las condiciones favorables, como financiamiento más barato, menor requerimiento de capital y un entorno legal estable, seguro y atractivo que ofrece el estado de Texas.
El autor es Profesor de Cátedra del Departamento de Finanzas y Economía de Negocios de EGADE Business School del Tecnológico de Monterrey.