En el 2024, en México se otorgaron 881,470 créditos en materia de vivienda, de los cuales el 55 % son destinados exclusivamente para la compra de vivienda.
El 46 % de estas viviendas se han adquirido por acreditados con un rango de ingresos de entre 8,600 a 19,800 pesos mensuales.
De acuerdo a datos del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), en México el 71 % de los créditos para vivienda durante el 2024 fueron financiados por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda (INFONAVIT). Nuevo León es la entidad federativa con mayor recepción de estos créditos con un porcentaje de participación del 11 %, concentrándose principalmente en los municipios de Juárez, García y Apodaca.
Desde 1972, México ha fortalecido su participación en Política de Vivienda con la creación del INFONAVIT y la ralentizada pero voluntaria evolución de sus programas.
El INFONAVIT, en conjunto con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), entre otros Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS), son los principales organismos gubernamentales encargados de la implementación de la política.
A diferencia del INFONAVIT, y antes de febrero de 2025, las ONAVIS eran los organismos enfocados a la vivienda social, mientras que el INFONAVIT surge como una respuesta a los principios generales de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), quien bajo la recomendación No. 115 urge a los gobiernos encaminar políticas nacionales en materia de vivienda que proporcione a los trabajadores un alojamiento adecuado con un ambiente apropiado.
El actual Programa Nacional de Vivienda para el Bienestar tiene como prioridad garantizar el derecho a una vivienda adecuada, dando preferencia a los hogares de bajos ingresos bajo mecanismos de operación como subsidios y financiamiento, principalmente.
Dentro de sus estrategias, destaca disminuir el rezago habitacional, producción social de vivienda, así como dinamizar los mecanismos de apoyo al otorgar créditos o subsidios.
El subrayado enfoque en vivienda para los hogares de bajos ingresos arropa la agenda de ONU-HABITAT, que celebra a la vivienda como un derecho humano, no un privilegio.
México tiene un reto en materia de rezago habitacional: de acuerdo a los últimos datos y según Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH), en el 2022, el 24 % de todas las viviendas habitadas en el país (36.9 millones) tienen algún tipo de rezago, y comparando con el 2020, estas aumentaron en un 1.2 %.
El rezago habitacional consiste, según su orden de relevancia, en carencias en la vivienda de tipo material de construcción precario, hacinamiento o ausencia de inodoro. En Nuevo León, el 7.7 % cuenta con alguna de estas características.
El 22 de febrero entró en vigor la nueva Ley del INFONAVIT, que da un acento a la orientación social, es decir, además de los financiamientos, lo convierte en constructor y arrendador de vivienda de carácter social.
Si bien para el INFONAVIT, desde sus inicios, la vivienda de interés social era uno de sus enfoques principales, poco a poco fue ampliando el tipo destino del crédito para incorporar también a los acreditados de mayores rangos de ingresos, donde en 2004 incorpora oficialmente el cofinanciamiento con las entidades financieras.
Esta nueva Ley por primera vez propone un involucramiento de este tipo al instituto, ya que este ofrecía productos de acuerdo a sus características de ser una entidad financiera de desarrollo, es decir, ofrecía productos de financiamiento.
¿Qué es vivienda social? Si bien la propia Ley en cuestión no define a la vivienda social ni el arrendamiento social, estos podrían interpretarse como viviendas asequibles que su oferta permita combatir el rezago social, facilitar el acceso a vivienda digna gestionadas por el gobierno para las personas en situaciones vulnerables.
La incorporación del concepto de vivienda social y arrendamiento social deriva de la reforma en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos del 2 de diciembre de 2024, donde la vivienda adecuada se eleva al rango de derecho constitucional.
Entre los principales cambios a la Ley INFONAVIT, abundan las modificaciones a la gobernanza, reestructura del financiamiento de vivienda, creación de arrendamiento social, congelamiento de créditos ya otorgados, y ajustes a los descuentos de la Ley Federal del Trabajo (LFT) para las personas con salarios mínimos, entre otros operativos, así como la creación de un Fondo Nacional de Vivienda y una empresa filial para la construcción de vivienda, y que ahora la fiscalización del Instituto estará a cargo de la Auditoría Superior de la Federación.
Se planea la construcción de 1 millón de viviendas en el sexenio, y para el 2025 la construcción de 73 mil viviendas utilizando cerca de 400 hectáreas adquiridas por el INFONAVIT.
Los recursos del Instituto se designarán para construcción y la asignación de créditos a los trabajadores derechohabientes, y la Ley deja en claro que el dinero de la subcuenta de vivienda es patrimonio de los trabajadores.
Sin embargo, quedan varias aristas inciertas: siguen inciertos los mecanismos de transparencia y operatividad de la empresa filial, además existe la posibilidad de una disminución en el otorgamiento de créditos a la vivienda Media y Residencial por una prioridad no explícita hacia las viviendas de carácter Económica, Popular y Tradicional.
Queda esperar la publicación de las reglas de operación de la empresa y de eficiencia operativa del Fondo de Vivienda, si bien estas modificaciones representan un avance significativo en materia del derecho a la vivienda digna, será ahora crucial observar que se mantenga la eficiencia de Pareto.
La autora es Doctora en Ciencias Económicas, consultora y profesora de la Escuela de Negocios de la Universidad de Monterrey (UDEM).