En los últimos meses se ha incrementado el volumen de noticias relacionadas a fraudes inmobiliarios en México. Según la AMPI, el sector inmobiliario pierde alrededor de 600 millones de pesos anuales debido a estafas que generan proyectos inconclusos y abandonados por malas prácticas de los desarrolladores. Clientes inconformes y molestos exigen la devolución de su dinero, generando mala publicidad y falta de confianza en el mercado inmobiliario nacional.
Las buenas intenciones no construyen desarrollos
Hace un par de años, fuimos contratados por un desarrollador del sureste del país para realizar una auditoría de obra. Estaba preocupado porque había vendido el 90% del desarrollo y las fechas de entrega estaban próximas a vencer, sin embargo el avance de obra era de menos del 20% y los compradores ya estaban impacientes.
Al comenzar, vimos que el avance no coincidía con los pagos efectuados al contratista y que existía una diferencia de 30 millones de pesos entre lo ejecutado y lo pagado.
Aunado a esto, la calidad y los materiales que se cotizaron desde un principio, no coincidían con lo instalado en obra y después de un par de semanas, el reporte fue contundente: el contratista debía retirarse de la obra, entregar todo el material que tenía en resguardo y comenzar a devolver el dinero que faltaba.
Lamentablemente nuestro cliente no tomó en cuenta el dictamen y decidió apelar a las buenas intenciones del contratista dándole otra oportunidad, dejándolo trabajar por otros cinco meses sin fianzas, penalizaciones, devoluciones o modificaciones al contrato original.
Pasado el tiempo, el avance de obra fue mínimo, el contratista siguió presentando excusas por su incumplimiento y las fechas de término de los contratos de compra- venta ya habían vencido. No se lograron entregar las unidades a tiempo. El déficit de la obra incrementó a 45 millones y no pudo conseguir financiamiento.
Actualmente el proyecto está abandonado.
¿Por qué un éxito comercial no se convirtió en un negocio exitoso?
Después de analizar este caso, llegamos a la conclusión que hubo una suma de malas decisiones desde el principio que pronosticaron su fracaso:
El deber ser
- El desarrollador no tenía experiencia en proyectos de gran escala.
- El éxito comercial nubló la realidad del negocio. Al pre-vender casi 50 unidades en menos de un año, el exceso de capital permitió al desarrollador relajarse en investigar los antecedentes del constructor, obviar el proceso de licitación y omitir la generación de fianzas de anticipo, cumplimiento y vicios ocultos.
- Pre-vender casi el 90% del inventario a precio de descuento limitó cualquier ajuste que pudiera sufrir el presupuesto base. Cuando un proyecto toma casi 3 años en construirse, se debe dejar al menos el 40% de inventario disponible para amortiguar la subida en los costos de construcción incrementando en los precios de venta.
- El desarrollador no tenía definidos procesos de ejecución de obra o manuales de procedimientos, por lo tanto no existían estándares de calidad claros.
- La gerencia de construcción no estaba capacitada y autorizaba pagos de trabajos mal ejecutados o incompletos.
- A pesar de haber pre-vendido todo el proyecto, el desarrollador debió solicitar un financiamiento y asegurar el dinero de la construcción desde el principio.
Comenzar un proyecto inmobiliario requiere de un conocimiento general en temas legales, financieros, comerciales, técnicos, normativos y fiscales.
La falta de experiencia en cualquiera de estas áreas no puede ser sustituida con entusiasmo y tampoco puede basarse en la improvisación.
Lamentablemente, a lo largo de nuestra experiencia como consultores, hemos visto desarrolladores que desconocen el nivel de riesgo al que se enfrentan y la curva de aprendizaje viene acompañada de pérdidas millonarias, incumplimientos y problemas legales.
Todos estos problemas se pueden prevenir si desde un principio se analiza la viabilidad y la factibilidad del proyecto, si se elabora un plan de trabajo definido, si se realizan corridas financieras conservadoras y se cuenta con un equipo de trabajo experimentado para asegurar el cumplimiento.
El desarrollo inmobiliario es un negocio de riesgo, donde la estrategia y la paciencia son las variables con las que se juegan todos los días.