Debido al positivo desempeño que ha registrado Fibra Mty en los últimos años, Fitch Ratings reafirmó su calificación de incumplimiento de emisor (IDR) de largo plazo en moneda extranjera y local en ‘BBB-’ con perspectiva estable para la empresa.
Además, también ratificó la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios FMTY 20D de Fibra MTY, con vencimiento en 2027, en ‘BBB-‘/’AA+(mex)‘.
“Las calificaciones de Fibra MTY reflejan la buena calidad de sus activos, su sólida presencia en el sector industrial y la estabilidad de sus ingresos por rentas, respaldados por altas tasas de ocupación y contratos de arrendamiento a mediano plazo”, indicó Fitch.
Agregó que las calificaciones se ven limitadas por su menor escala y menor diversificación en comparación con otros operadores inmobiliarios calificados por Fitch, así como por el entorno operativo de México.
Fitch prevé que Fibra MTY continuará ejecutando su estrategia de crecimiento con una combinación equilibrada de deuda y capital, lo que respaldará su perfil comercial y financiero.
Asimismo, prevé que Fibra MTY mantenga un apalancamiento neto entre cuatro y cinco veces, mantenga un sólido perfil de liquidez y preserve su actual posición de activos libres de gravámenes.
Entre los factores clave de calificación están la estrategia de crecimiento consistente de la empresa, pues ha más que triplicado su área bruta alquilable (ABR) industrial desde 2020 y Fitch prevé que continúe creciendo mediante adquisiciones adicionales de propiedades industriales estabilizadas y expansiones de clientes existentes.
Asimismo, las proyecciones de Fitch consideran adquisiciones de activos industriales estabilizados por aproximadamente 460 millones de dólares (mdd) en los próximos tres años, incluyendo dos transacciones bajo acuerdos vinculantes y una en negociación, por aproximadamente 200 mdd.
Además, el escenario base considera expansiones cercanas a 76 mdd en el mismo período, que, combinadas con las adquisiciones, deberían incrementar el ABR industrial en aproximadamente un 32 por ciento para 2027.
También se prevé una mejora en la diversificación de la cartera, ya que la diversificación de propiedades, inquilinos y regiones de Fibra MTY es menor que la de sus pares con calificación similar, pero Fitch prevé una mejora gracias a su estrategia de crecimiento.
Para finales de 2024, el sector manufacturero representaba el 82 por ciento de la clase de activos industriales, mientras que la logística representaba el 18 por ciento.
Otro factor es la buena calidad de portafolio, ya que el precio de renta por metro cuadrado (m²) de Fibra MTY se compara favorablemente con el promedio del mercado local. Su base de inquilinos, compuesta principalmente por empresas institucionales con contratos de arrendamiento a largo plazo, respalda la buena calidad de sus activos.
Fitch observa sólidos fundamentos en el mercado inmobiliario industrial, pero prevé una desaceleración de la demanda en 2025 debido a la incertidumbre geopolítica, junto con los riesgos relacionados con la infraestructura para el suministro eléctrico y la disponibilidad de terrenos.
La empresa tiene ingresos por alquiler de bajo riesgo, pues la alta calidad de los activos, la buena ubicación de las propiedades y las relaciones a largo plazo con los inquilinos permiten a Fibra MTY mantener altas tasas de ocupación.
Fitch estima una ocupación promedio cercana al 96 por ciento en los próximos años (2024: 96.2 por ciento, 2023: 96.3 por ciento).
Las calificaciones también consideran la expectativa de Fitch de que el apalancamiento neto de Fibra MTY se mantendrá entre cuatro y cinco veces en el período 2025-2027 y anticipa que Fibra MTY continuará financiando su estrategia de crecimiento con una combinación equilibrada de deuda y capital, manteniendo un ratio de préstamo a valor neto (LTV: deuda neta/propiedades de inversión) igual o inferior al 35 por ciento.